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在上篇中：
根据业主留言内容，基于物业公示的2023年《业主车辆登记情况》（第一辆车440辆，第二辆车99辆）及明确的停车费收费标准（第一辆1200元/年，第二辆2400元/年），推算出2023年小区“长租车位停车费”理论总收益/总收入应为765,600元（76.56万元）。按业主60%的分配比例，业主应分得459,360元（45.94万元）。
然而，物业在其小程序公示的2023年《小区公共收益收支表》中显示：
- “停车费收益长租车位”实际公示总收益仅为：478,274.67元（47.83万元）
- 归属业主的对应金额仅为：286,964.80元（28.70万元）
核心矛盾由此凸显：
- 理论应收总收益765,600.00（76.56万）➖ 实际公示总收益478,274.67（47.83万） = 差额 287,325.33元（28.33万）
- 业主应得分得金额459,360.00（45.94万）➖ 实际公示分得金额286,964.80（28.70万） = 业主收益缺口 172,395.20元（17.24万）
这“消失”的28.73万元总收益差额（及由此导致业主集体少分到 17.24 万元）是业主的核心发现。 上篇详细呈现了数据来源、推算逻辑与对比表格（可点击此处阅读上篇）。本下篇将聚焦于此巨大差额，分析：这笔“消失”的收益，理论上相当于多少辆车的全年停车费未被计入？这个量化结果揭示了怎样的规模？并客观探讨可能解释这一差异的方向。
第三部分：差异有多大？—— 从金额到车辆数的换算
3.1 巨大的差额意味着什么？—— 换算成车辆数
如上篇所述，核心矛盾在于根据登记车辆数和收费标准算出的预期/理论总收益（76.56万元）与 物业公示实收总收益（478,274.67元）， 两者相差 28.73万元。这直接导致业主应分得的金额少了 17.24万元。
为了更清楚地理解 28.73万元 这个差额到底有多大，可以把它换算一下：这笔“消失”的钱，理论上相当于多少辆车全年的停车费没有算在物业公布的总收益里？
3.2 反推计算：差额相当于多少辆车的全年费用？
差额 287,325.33元（28.73万）= 理论应收总收益（76.56万）➖ 实际公示总收益（47.83万）
基于已知的收费标准进行反推：←可展开
- 假设一：如果全是“第一辆车”没交钱：
- 按第一辆车标准（1200元/年）计算：
- 28.733万元 ÷ 1200元/辆 ≈ 239.44辆
- 结论：
- 假设二：差额完全由“拥有第二辆车”构成（2400元/年）算：
- 按第二辆车标准（2400元/年）计算：
- 28.733万元 ÷ 2400元/辆 ≈ 119.72辆
- 结论：
- 部分第二辆车可能只交了第一辆车的钱（少交1200元/辆）
- 部分车辆可能完全没收费
- 登记数据或公示数据有误
- 一个两辆车的家庭，其年度总停车费为：1200元（第一辆）+2400元（第二辆）=3600元/户（即每漏掉1户两车家庭，物业少收3600元）
- 计算公式： 收益差额 ÷ 单个两车家庭的总年费
- 具体计算：287,325.33元÷3600元/户≈79.81户
- 结论与矛盾点：
- 若80户未缴费，意味着超过80%的两车家庭（80/99≈81%）完全逃避缴费，远超合理范围。
- 剩余19户缴费家庭的总收益仅：19户×3600元= 6.84万元，
这相当于 239辆车 全年没交停车费（按最便宜的“第一辆车”标准算）。
⚠️ 但实际登记的第一辆车总共才440辆，近一半车辆不交费显然不合理。
有2种理解和计算方式：
计算方式1：如果全是“第二辆车”没交钱
这种算法假设，物业把这些家庭“第一辆车”的1200元都算进去了，只是“第二辆车”的2400元没有计入。
这相当于有 120辆 “家庭第二辆车”没交钱。
⚠️ 根据物业公示，小区总共只有99辆登记的第二辆车，120辆的缺口比总数还多，说明：
计算方式2：差额由"两辆车家庭"完全没交钱造成
这种算法“拥有第二辆车的家庭，一定是在有第一辆车的情况下产生”的。假设，存在一批拥有两辆车的家庭，他们的所有停车费（即第一辆车的1200元和第二辆车的2400元）都没有被计入总账。
这相当于 约80户两辆车家庭全年未交停车费。
⚠️ 但实际登记的两辆车家庭仅99户：
远低于第二辆车理论总收益（99户×3600元=35.64万元）。
消失的28.73万元停车费分析表
总差额：287,325.33元
背景信息： 小区长租车位共涉及 440户 家庭（其中有99户拥有第二辆车）。
假设情景 | 情景设定 / 计算的基本单位 | 单位年费 | 计算方式 | 涉及家庭数 (户) | 涉及车辆数 (辆) | 备注与解读 |
假设一 | 差额完全由只拥有“第一辆车”的家庭构成。
基本单位是：1辆车家庭 | 1,200元 | 287,325.33 ÷ 1200 | ≈ 239 户 | ≈ 239 辆
(每户1辆车) | 这是最极端的情况，假设问题都出在最普遍的单车家庭上。涉及的家庭数量最多，占总长租车位家庭(440户)的54%。 |
假设二︵方式1︶ | 差额仅由“第二辆车”的费用构成。
基本单位是：1笔未缴的“第二辆车”费用 | 2,400元 | 287,325.33 ÷ 2400 | ≈ 120 户(每户的第2辆车未缴) | ≈ 120 辆
(均为第二辆车) | 核心矛盾点： 计算出的120辆车，已超出物业公示的99辆第二辆车总数。这表明仅用此理由无法解释全部差额。 |
假设二︵方式2︶ | 差额由拥有两车的家庭“整体”构成。基本单位是：1个双车家庭的全部费用 | 3,600元(1200+2400) | 287,325.33 ÷ 3600 | ≈ 80 户 | ≈ 160 辆
(每户2辆车) | 这种假设涉及的家庭户数最少。但这意味小区99户拥有第二辆车的家庭中，有高达81%的家庭（80户）分文未缴。 |
小结与对比
- 假设一（按第一辆车算）： 差额相当于 239辆 “第一辆车”的钱未被物业公司计入。
- 假设二（方式一，按第二辆车算）： 差额相当于 120辆 “第二辆车”的钱未被物业公司未计入（这已超过第二辆车99辆的登记总数）。
- 假设二（方式二，按两车家庭算）： 差额相当于 80户 “两车家庭”的（一车+二车）的钱未被物业公司未计入。
3.3 关键疑问：为什么会有这么大的差距？
- 显著的缺口规模： 无论按哪种假设计算，反推出的“消失”车辆数（约120辆至240辆之间）都相当可观。这清楚地表明了 28.73万元 差额所代表的实际影响范围有多大。
- 核心聚焦： 这些反推计算清晰地指向了问题的核心：这些计算把问题指向了一个关键点：为什么基于物业公布的车辆数量（539辆）和收费标准算出来的预期收入（76.56万），会比他们最后公布的实际收入（47.83万）少了足足28.73万？
- 可能的原因有哪些？（客观列举，不做定论）：
- 登记的车没都交钱？或者交钱的车没都登记？ 物业公布的登记车辆总数（539辆）是不是包括了所有真正交钱的车？有没有车登记了但没交钱？或者有车交了钱但没登记？
- 收费没按标准来？ 物业实际收停车费时，是不是都严格按“第一辆1200元/年，第二辆2400元/年”收的？有没有私下打折、减免、优惠，或者没按规定标准收费的情况？
- “长租车位”收入没算全？ “长租车位”的定义清楚吗？物业公布的“停车费收益长租车位”这笔钱，是不是包括了所有该算进来的非产权固定车位（小区内无产权车位）收费？有没有一部分长租车位的钱被算到别的项目里去了（比如临时停车费）？或者长租车、临时车等等互相混合算进去？
- 算错数或公示收益数据不真实？ 是不是物业在统计、加总或者公布数字时，算错了或者漏掉了什么？
- 其他可能原因？
- 比如车位没租出去空着？（注：根据业主日常观察，小区内车位紧张，车辆甚至停到草地边等非规划车位区域，似乎不存在大量空置车位未租出的情况。）
- 或者用停车费抵扣了其他管理费？
- 或者扣除了某些没说明的成本？（注：通常公共收益指的是总收入，如果有成本要扣除，应该在分给业主之前单独列出来说明。）
第四部分：此单一项目业主损失整理
- 此单一项目名为：“停车费收益长租车位”金额（可在物业小程序查看）
- 物业公示的收益比理论值 少了28.73万元。
- 由于业主应分60%，这直接导致 业主集体少分到17.24万元（28.73万×60%）。
- 业主实际分到的钱 只有应得金额的62.5%（28.7万÷45.9万），损失比例高达37.5%。
第五部分：总结与业主留言的诉求
- 钱款差距客观存在： 业主留言中，基于物业公示的 2023年《业主车辆登记情况》 和 2023年《小区公共收益收支表》 中的仅仅“一条数据”，客观呈现了“停车费收益长租车位”在 理论推算应收金额（765,600元） 与 实际公示金额（478,274.67元） 之间存在 287,325.33元 的显著差额。这直接导致业主应分得的钱少了 172,395.20元 （17.24万元）。
- 差距有多大？—— 换算成车辆数： 通过换算，这个总收益差额理论上相当于约 120辆（按二车标准）到 240辆（按一车标准），或者按实际比例约 202辆 车的全年停车费。这凸显了问题的严重性。
- 问题的核心： 造成这个巨大差距的根本原因在于，物业公布的实际总收益（478,274.67元）47.83万元 为什么远低于根据他们自己提供的车辆数和收费标准算出的 理论应收/预期收入（765,600元）76.56万元。
- 本文目的与局限： 本文旨在梳理信息、数据对比、量化差距大小，并客观列出可能的疑问。本文不做任何预判或结论。分析基于简化模型（只算了长租车位，未计入临时停车费等其他收入）。
- 业主的诉求： 如此显著的差距必然引起业主对公共收益管理是否透明、真实的强烈担忧。业主留言的核心诉求是要求物业给出清晰、完整、合理的解释。业主期待物业方能就以下关键问题提供详细的说明和证明文件：
- 如何解释预期收入（76.56万）与实际公布收入（47.83万）之间高达28.73万的差额？
- 公布的“停车费收益长租车位”金额（47.83万）具体是怎么算出来的？依据是什么？
- 是否存在收费没按标准执行、登记数据不准、收费范围没算清楚或者其他导致这个差距的原因？
- 如何保证未来公共收益数据的完整、准确和透明？
小结整理：
业主公共收益的清晰、透明管理是小区和谐共治的基础。 业主们留言基于物业公示数据进行的细致核对与留言沟通，正是推动小区事务公开、透明、规范运行的可贵实践。对于公共资金的留言，论是出于个人权益还是小区整体利益，这种基于事实和数据的理性关注，都是维护家园公共利益的基石。
面对核算中出现的显著差异（应得76.56万 vs 实报47.82万，差额28.73万），以及业主留言之外反映出的业委会职能缺位、物业公司专业性不足及沟通渠道不畅等问题，业主的诉求清晰而合理：要求一个清晰、完整、有依据的解释。
物业公司提升专业性与透明度，确保公共收益数据的真实、完整、可追溯。建立并畅通与业主直接、有效的沟通渠道，而非回避问题。
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