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拟修订的《专项维修资金管理规约（草案）》包含在《管理规约（草案）》中：
📝 《高行馨苑管理规约》
为了维护高行馨苑（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，维 护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更以 及业主委员会依法有序换届改选，根据《中华人民共和国民法典》、《物 业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于进一步加强党建引 领业主委员会建设的若干意见》等相关规定，结合本住宅小区的实际情况 制定本规约，本规约未尽事宜参归照相关法律、法规。
管理规约是由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人具有普遍约束 力的自律性规范；是有效调整业主权利与义务关系的基础性文本。
业主、使用人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词 理解不一致的，可向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和市、区房屋 行政管理部门咨询。
第一章 物业的使用
第一条（业主的权利与义务）
业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管 理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受 相应的权利，履行相应的义务。
第二条（相邻关系）
各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使 用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、 维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条（物业的使用原则）
各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物出 管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用 中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第四条（物业的装饰装修）
业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：
（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装 修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。
（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公 共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使 用人日常生活造成的影响，每日18时至次日8时以及法定节假日（含双休 日）全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。在其他时间进 行施工作业的，应当采取有效措施，以减轻、避免对周围居民造成干扰。施 工垃圾及时清理，保证楼道整洁。
（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵 害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照 有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。
（五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
（六）遵守施工安全操作规程，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证施 工人员和周围住房及财产的安全，按照规定采取必要的安全防护和消防措施,
（七）遵守装修垃圾（大件垃圾）投放要求：1、是分类投放可资源化利用的 原则：装修垃圾（大件垃圾）和生活垃圾分类收集不混同、装修垃圾（大件 垃圾）中有害废弃物另行投放至有害垃圾收集容器；2、是“宜装袋则装袋、宜捆扎则捆扎”的原则：除废旧家具等体积大、整体性强的大件垃圾可整体投放 外，尽量拆解；3、是按照“谁产生谁付费，多产生多付费”的原则按袋、按箱、 按车、按件计价，由收运服务企业按实际投放量计价向装修垃圾（大件垃圾） 产生者收费，并开具发票；
第五条（物业转让、出租的相关事项）
一、居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政 策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合 法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。
二、居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。 不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或 转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。
三、业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同 的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通 讯方式书面告知物业服务企业。
违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主委员会可书面责成 业主或承租人限期纠正；出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法 权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。
第六条 物业使用中的其他禁止行为
（一）擅自改变房屋基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承 重构件；扩大承重墙上原有的门窗尺寸；拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土 墙体或其他影响建筑结构和使用安全的行为；
（二）超过设计标准增加房屋使用荷载；
（三）违法搭建建筑物、构筑物或将房屋进行分隔群租；
（四）擅自破坏房屋外貌；
（五）擅自改变房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭证记载的用途或 者依法批准的用途使用房屋；
（六）擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、机动 车车库、非机动车库等共用部位、设施设备、场地的；
（七）擅自损坏或拆除、截断、改变连接或改造供电、供水、供气、通讯、排 水、排污、消防、避雷等共用设施设备；
（八）擅自将生活污水接入雨水管道；
（九）禁止在公共场所、家庭场所使用可能产生干扰周围生活环境过大音量 的音响器材；
（十）法律法规中禁止的其他情形
业主、使用人有上述违规行为的，业委会可以书面要求业主限期改正； 若使用人违规，则业主应当敦促使用人限期改正。相关业主、使用人可以向 相关行政主管部门报告或投诉。
业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用 物业，不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的，损害其他业主 或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。
第七条（违法搭建处置）
各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的 行为。
业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、 相关行政管理部门报告，举报电话：58659511受侵害的相关业主、使用人可 以依法向人民法院提起诉讼。
第八条（物业使用的其它约定）
业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：
（一）宠物饲养：业主饲养宠物应遵守上海市宠物管理条例；
（二）阳台封闭：不得超出本户使用的范围并确保安全；
（三）晒衣架安装：安装牢固并确保安全；
（四）禁止擅自安装卫星电视接收设施；
（五）禁止在小区公共场所内进行商业活动；
（六）阳台封闭：禁止擅自封闭阳台（型材颜色、式样需与小区原设计型取 颜色、式样配套，并报物业企业审核确认），禁止破坏外墙外立面，如意外造成外立面破损，需按原设计标准对破损部分进行修复；
（七）太阳能热水器安装：禁止在屋面安装太阳能热水器或其他设备；
（八）严禁在小区内楼道内焚烧、马路上焚烧（风俗除外）；
（九）禁止将私有物品（包括但不限于废旧回收物、家具、鞋箱鞋柜、自行 车童车等）堆放在楼道内，将视作“擅自占用公共楼道、影响消防逃生”之 物被无条件随时清除；
（十）严禁在楼道内安装栅栏门，影响楼道通畅、妨碍火警逃生，将被无条 件拆除。
第九条 电动自行车停放和充电安全管理
本住宅小区设置部分集中充电设施，业主、使用人应当使用本住宅小区 集中充电设施为电动自行车充电。严禁电动自行车进楼入户或飞线充电，电 动自行车充电时应当确保安全，不得违反用电安全要求私拉电线和插座为电 动自行车充电，不得在首层门厅、共用走道、楼梯间、楼道等共用部位，以 及疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域以及专有部分的室内区域停放、充电，否则，视作违规或 危害公共安全行为。
第十条 机动车停放管理规约
严格按照小区业主大会表决通过的小区车辆管理规定执行。
第十一条 绿化修剪、迁移、砍伐与调整
本住宅小区绿化的修剪、迁移、砍伐、绿地内部布局调整等相关事宜应 当按照本市相关法律法规和技术规程实施。
（一）修剪：树木生长影响业主、使用人采光、通风和居住安全的，相关业 主可以向物业服务企业提出修剪请求，由物业服务企业组织实施修剪。其中 需要进行回缩修剪的，还应由业委会提供回缩修剪方案，征求以该树木为中 心、半径在不小于30米范围内的自然幢业主的同意。
（二）迁移、砍伐：本住宅小区树木需要迁移、砍伐的，由业委会提供迁移、 砍伐方案征求相关业主的同意。其中，涉及胸径45厘米及以上树木迁移的、 10株以上树木迁移的、胸径25厘米及以上树木砍伐的，还应向市绿化管理部 门提出申请；其他树木的迁移、砍伐还应向区绿化管理部P提出申请。
（三）绿地内部布局调整，由业委会组织召开业主大会会议表决通过后实施。
（四）禁止在本住宅小区内实施下列行为：
（一）擅自在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架；
（二）擅自修剪、迁移、砍伐、调整公共绿地花草树木；，
第十二条 房屋设施设备、场地日常维修养护
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服 务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修 养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向 业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在 接到申请之日起5日内作出是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意。
业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状； 造成损失的，应当赔偿。
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益 的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务， 且需进入物业内部应急维修的，物业服务企业可在公安机关或者居委会到场 见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。
（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。
建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修 复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第十三条（业主提交通讯联系方式的义务）
业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系 地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直 接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所 在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式均视作有 效送达。
第十四条（利用物业共有部分的归属）
利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主、业 主大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。获取的收益，按 下列方式处理：
每季度末予以结算，并于次月按有关规定纳入专项维修资金账户；
第十五条（未按规定交付有关费用的贵任）
对未按规定和《物业服务合同》约定支付物业费、停车位租赁费等相关费 用的行为，业委会应督促业主限期交纳，业主逾期不交纳的，业委会、物业 服务企业可以在本住宅小区内公布欠交明细；物业服务企业按《物业服务合 同》约定的方式进行催告；业主逾期仍不交纳的，物业服务企业可以提起诉 讼或者申请仲裁，并按照相关规定程序将业主欠交费用信息报送本市公共信 用信息平台。
第十六条（业主违反物业使用禁止行为的处理）
（一）因装饰装修影响房屋设施设备等共用部分的安全使用以及侵害相关业 主、使用人合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的婚偿贡任：
（二）业主、使用人未按照要求与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议 的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本住宅小 区；
（三）业主、使用人发现装饰装修单位、施工人员或物业服务企业有强制装 饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。禁止施工人员、施工工具.装修材料、家具物品等进入物业管理区域;
第十七条 消防设施设备和消防场地使用
(一)股行消防安全义务
1、遵守并执行消防有关法律法规规定和本住宅小区消防安全管理制度：
2、技照不动产权属证书载明的用途使用物业；
3、配合物业服务企业、居委会、相关部门做好消防安全工作；
4、按照规定承担消防设施设备检测、维修、更新和改造的相关费用；
5、做好自用房屋、自用设备和场地等专有部分的消防安全工作，及时排查整改火灾陶患：
6、法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全义务：
(二)禁止在本住宅小区内实施下列行为:
1、擅自搭建临时建筑物、构筑物或改变建筑物用途不符合消防安全要求的;
2,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；
3、埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距;
4、占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行;
5、占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为；
6、在疏散通道、安全出口处未按规定使用明火；
7、生产、储存、经营易燃易爆危险物品;
8、出租架空层、设备层、避难层;
9.地下空间违法居住等改变使用性质不符合消防安全要求的。
第十八条 加装电梯的相关事项
经核实，本住宅小区门牌幢经前期评估符合电梯加装要求，按照本市加 装电梯的有关规定，可以实施加装电梯工作的相关流程.
加装电梯所有权人为本门牌懂全体出资人，按照出资份额享有加装电梯 所有权份额，享有加装电梯相关权利并承担相关义务。前期加装电梯建设费 用，使用过程中产生的电费能耗、维修保养、日常保洁等费用，后期改造更 新等费用，及电梯委托物业管理期间的物业管理费，均由加装电梯所有权人 承担。加装电梯所有权人应当督促其委托的使用管理单位履行相关义务。
加装电梯所有权人通过买卖、赠与等方式转移房屋所有权的，应当书面 告知其他加装电梯所有权人，且应当在房屋买卖合同、赠与合同中明磁告知 受让新的房屋所有权人自动承继加装电梯的权利和义务。
加装电梯所有权人将房屋出租、出借或通过其他方式转移房屋使用权的， 应当将加装电梯相关权利和义务书面明确告知承租人、借用人或使用权的其 他取得人。
第十九条 空调安装与使用
（一）空调安装应当遵守有关部门的规定，不得擅自占用或破坏公共部位（包 括墙体、楼梯、平台等部位）、不得给邻里造成安全隐患或不利影响。
（二）安装空调应遵守的规定
1、按住宅设计规范和住宅设计标准的要求安装空调，并安装于统一专门用于 安装空调设备的座板处；
2、空调排水管应当安装在冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排家系统 处，不得占用人行道或其他共用场地，或其他给邻里造成不利影响的地方； 3、空调设备上不得增加其他负裁，定期对空调设备的安全进行检查和维护； 4、安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构，影响房屋安全；
（三）发生下列情况之一的，应及时采取措施消除安全隐患： •
1、空调设备超过设计使用期限的；
2、空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
3、物业服务企业提醒或告知要求各户对空调设备安装架和紧固件出现松动或 者严重锈蚀需要自查自纠的：
4、业主、使用人使用的空调产生生活噪声污染的，超过国家和本市有关环境 噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，使其噪声排放 不超过规定的噪声排放标准；
第二十条 业委会工作经费
本住宅小区全体共用部分公共收益除了补充专项维修资金外，用于业主大会工作经费，按照业主大会的决定使用：
（一）业主大会会议经费1万元/年；
（二）业委会日常办公经费1千元/月；
以上（一）至（二）项，合计经费：2.2万元/年。
（三）用于诉讼等开支：
2万元及以下的费用，在公共收益经费收支账目中列支，高于2万元的费 用，需报业主大会讨论通过。
业主委员会开展工作的经费来源，采用下列第一、二、三、四种筹集方式：
（一）共有部分、共用设施设备经营收益；
（二）小区业主大会公共收益（共有部分、共用设施设备经营收益
或机动车停车费收益等）。
（三）从法律、法规规定的其他允许方式。
第二十一 条生活垃圾分类专项规约
总体要求
本住宅小区业主、使用人作为垃圾的产生者，是生活垃圾分类投放的责 任主体，应当根据本市生活垃圾管理条例中的分类标准及定时定点管理制度 履行生活垃圾分类投放义务。
分类投放要求
（一）日常生活或者为日常生活提供服务活动中废弃的电器电子产品，体积 较小的应当投入可回收物收集容器，体积较大的应当按照本住宅小区大件垃 圾的管理要求予以回收。废品回收或再生资源类垃圾投放至可回收物分类容 器中；
（二）有害垃圾投放至有害垃圾分类容器中；
（三）干、湿垃圾实行定点投放，干、湿垃圾分类收集容器具体位置；
其它义务
（一）不得在非投放时间将生活垃圾投放在室外共用场地、或堆放在家门口、 消防通道等位置；
（二）发现不符合分类投放要求的行为应予以劝阻、制止；
（三）文明遵守环保可回收垃圾的管理规定，发现外来人员随意翻倒处置可 回收垃圾，应予以劝阻、制止或及时通知物业服务企业；
（四）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定与约定处理，不得随便丢 弃；
（五）本住宅小区业主大会同意授权业委会托物业服务物业对违反此专项规 约的业主、使用人进行上门告知劝戒，多次劝戒无效的，可在小区内公开曝 光警示，并报绿化市容部门。
第二十二条 利用共用部分从事经营活动专项规约
一、总体要求
本住宅小区业主应当遵守国家和本市利用共用部分从事经营活动的相关 规定以及本专项规约的约定。
根据《中华人民共和国民法典》《上海市住宅物业管理规定》的相关规 定，《管理规约》《专项维修资金管理规约》应当由专有部分面积占比三分 之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定《管理规约》 的“利用共用部分从事经营活动的专项规约”以及《专项维修资金管理规约》 的“专项维修资金筹集"，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业 主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他约定事项的，应当经 参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、全体共用部分的经营
本住宅小区业主同意利用下列全体共用部分从事经营活动的具体事项， 由业主大会会议依法决定：
(一)共有场地、房屋租赁。
(二)法律、法规规定的其他情况。
前款事项中依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自 行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。
本住宅小区业主同意利用下列全体共用部分从事经营活动的具体事项，授权 业委会依法决定：
(一)设置智能末端配送设施；
(二)设置出入口道杆、自动门面广告牌；
(三)法律法规规定的其他情况。
前款事项中依法应当取得行政许可或者备案的，业委会作出的决定自行 政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。
三、部分共用部分的经营
利用部分共用部分获取收益的，应当经共同拥有该物业的业主表决同意; 但利用部分共用部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥 有该物业的业主表决同意后，还应当经业主大会同意。
前款事项中依法应当取得行政许可或者备案的，依法同意的决定自行政机关 作出行政许可或予以备案后方可实施。
四、本专项规约中有关专业用语的含义
(一)全体共用部分，是指以下设施设备、场地：
1、物业服务企业用房、业委会用房、门卫室、电话间、监控室、消控室、垃 圾箱房、水泵房、非机动车车棚；
2、按规划配建的非机动车车库、共有绿化、道路、围墙、共有场地、水系景 观消防系统、安防系统、车辆管理系统、供排水系统、照明系统；
3、建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
4、其他依法归业主共有的设施设备；
(二)部分共用部分，是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主、使用人共同使 用的门厅、楼梯间、水泵间、强电间、电梯间、弱电间、电梯机房、走廊通 道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、门楼小平台等部位； 供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、 避雷装置、消防器具、楼道电子门及门禁系统等设备归部分业主共有。以及 其他依法归部分业主共有的设施设备、场地；
第二十三条 公共收益用途分配和使用专项规约
一、总体要求
本住宅小区业主应当遵守国家和本市公共收益使用、审价、审计、方案制定、费用承担、账目公布等相关规定以及本专项规约的约定。
二、全体共用部分公共收益补充专项维修资金
全体共用部分公共收益按照下列第种方式补充专项维修资金：
1、每季度以不低于50%的收益用于补充专项维修资金。
2、每年度结余的收益全部用于补充专项维修资金。
该部分公共收益应当于每季度第一个月的月末前补充入业主大会公共收 益子账户；入账的公共收益应优先满足业委会工作经费、代理记账、年度审 计、第三方评估等费用，结余部分可转入专项维修资金分户账。
三、全体共用部分公共收益的其他用途
全体共用部分公共收益用于业主大会和业委会工作经费的，详见本管理 规约第二十条约定；
全体共用部分公共收益用于本专项规约第二条和“业主大会和业主委员会 工作经费外，剩余部分按照业主大会的决定用于专项维修资金使用范围以外 的以下其他用途：
（一）全体共用部分管理服务的相关费用：
1、业主大会账户年度财务审计费用；
2、业主大会账户换届财务审计费用；
3、业主大会账户代理记账服务费；
4、物业费收支情况的审计费用或第三方机构评估费用；
（二）业主大会决定用于补充物业管理成本的不足。
（三）新增全体共用设施设备等工程类项目
（四）公共收益使用金额参照专项维修资金管理规约。
（五）法律、法规中规定的其他用途。
四、部分共用部分公共收益的用途
部分共用部分的公共收益用于补充专项维修资金。该部分公共收益应当 于每季度第一个月的月末前补充入专项维修资金分户账内。
五、工程审价
除工程金额5万元（含5万）以上的新增全体共用设施设备工程类项目应当经有资质的审价机构审价外，本住宅小区有下列情形之一的，也需经有 资质的审价机构审价后在全体共用部分公共收益中列支：
（一）工程项目拆分施工，但合并施工金额在5万元以上的；
（二）业主大会或业主小组决定审价的；
（三）按照相关规定和有关标准应当审价的；
（四）业主委员会决定审价的；
（五）法律、法规中规定的其他应当审价的。
六、财务审计
对公共收益和业委会工作经费的收支情况按下述方法进行审计：
（一）年度审计
每年6月份之前，业委会应当委托审计机构对上年度进行审计；业委会 逾期未进行审计且经街镇督促仍未整改的，本住宅小区业主同意授权街镇委 托审计机构进行审计。
（二）换届审计
业委会换届改选小组成立之日起的30日内，由业委会换届改选小组委弘 审计机构进行审计。
审计报告应当在本住宅小区显著位置公告不少于30日。
七、收支账目的公布
业委会、自行管理执行机构或者委托的代理记账机构、物业服务企业应 当于每季度末对公共收益予以结算，并在每季度第一个月15日前在本住宅小 区管理处、公告栏以及等醒目位置张贴上一季度收支汇总表。
八、违约的特别处理
业委会在公共收益使用过程中，不得擅自变更公共收益使用方案或越权 签订施工合同，不得在公共收益使用过程中谋取个人利益。
公共收益、业委会活动经费被违规、违约使用的，业委会或者受侵害的 相关业主可以依法提起诉讼。
九、相关定义
(一)审计机构是指本住宅小区业主大会账户开户银行合作的专业机构；
(二)审价机构是指本住宅小区业主大会账户开户银行合作的专业机构。
第二章 物业服务企业的选聘
第一条 总体要求
本住宅小区业主应当遵循公开公平合理的原则，遵守国家和本市选聘物 业服务企业以及签订物业服务合同等相关规定以及本专项规约的约定。
本住宅小区选聘物业服务企业之前，应当按照本住宅小区业主大会议事 规则的约定召开业主大会会议，对选聘方案进行表决。
本住宅小区业主同意授权业委会依照业主大会决议，与依法选聘的物业 服务企业通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台签订物业服务合同， 并加盖业主大会、物业服务企业的印章，按规定完成合同备案。
第二条 启动选聘工作
物业服务合同有效期届满前90天，原物业服务企业同时满足下列情形的, 业委会应当召开业主大会会议讨论决定续聘原物业服务企业的相关事宜：
(一)书面提出续签合同愿意的；
(二)未发生违反原物业服务合同违约责任等相关行为的：
(三)法律、法规规定的其他情形。
原物业服务企业不满足上述情形之一的，业委会应当召开业主大会会议 讨论决定另聘物业服务企业的相关事宜。
第三条 调整物业服务收费标准(适用包干制计费方式)
(一)物业服务企业书面提出调整物业服务收费标准的情形
物业服务企业在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业费收支情况或者 经第三方机构评估的收费标准向业委会书面报告，由业委会按照本住宅小区 业主 大会议事规则的约定召开业主大会会议讨论决定：
(二)其他情形
物业服务合同有效期届满前90天由业委会委托(1、审计机构提供物业 费审计报告；2、第三方机构提供物业服务价格评估报告)，
并按照本住宅小区业主大会议事规则的约定召开业主大会会议讨论决 定。委托物业费收支情况审计、第三方机构评估费用由本住宅小区全体业主 共同承担。
第四条 选聘物业方式
(一)若原物业服务企业符合续聘情形且业主大会依法表决通过同意续聘的 采取续聘方式继续聘用原物业服务企业；
（二）若原物业服务企业不符合续聘情形的，本住宅小区业主同意采取下列 第种（1、2）选聘方式，且委托第三方机构代理，代理费用由本住宅小区业 主共同承担；
（1）公开招标；
（2）邀请招标，邀请的具体条件由业委会在选聘方案制定时一并草拟，并 经业主大会表决通过；
第五条 选聘物业标准
（一）选聘物业服务企业的基本标准
信用状况，即选聘的物业服务企业在上海市物业管理监管与服务信息平 台的信用信息档案中失信记分分值不高于0分。
采用邀请招标方式的，在基本标准基础上增加其他标准的，具体由业委 会在选聘方案制定时一并草拟，并提交业主大会会议讨论决定。
（二）采取招标方式的，由业委会决定物业服务企业以下六个维度分值的占 比设定，并提交业主大会会议讨论决定：
1、物业服务企业的信用记分分值；
2、诉求处置和信息报送评价分值；
3、社会公众满意度测评分值；
4、综合能力等级分值；
5、物业服务履约质量评价分值；
6、市级社会责任履行社区满意度评价分值；
最终按综合评价分值由高至低的顺序择优确定入围的物业服务企业。
第六条 物业服务合同草案
（一）物业服务收费标准或物业服务内容与标准；
（二）物业服务计费方式；
（三）机动车停放的租赁费用；
（四）物业服务合同期限；
（五）违约责任；
（六）物业服务合同的其他主要内容；
上述物业服务合同草案的内容应在本住宅小区管理处、公告栏公示7日, 充分听取业主意见，并按规定提交业主大会会议讨论。
第七条 表决选聘方案
本住宅小区业主授权业委会结合本住宅小区的实际情况、业主对物业管 理服务的需求，拟订选聘方案（含本专项规约的第三、四、五、六项），并 邀请居委会列席指导。业委会应当在物业服务合同届满的90天之前，完成 组织召开业主大会会议，讨论决定选聘物业服务企业方案的工作。
业委会应视业主大会决议的情形，通知物业服务企业做好物业的移交、 撤离工作。
第八条 无法及时选聘的处理
因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物业服务企业 的，由业委会报街镇在区房管局建立在临时物业服务企业预选库中选定一家 物业服务企业提供临时物业服务，业委会与选定的物业服务企业及街镇签订 三方《临时物业服务协议》。本住宅小区临时物业服务协议的相关内容约定 如下：
（一）临时物业服务期限一般为不超过6个月；
（二）临时物业服务内容、服务标准和收费标准可以采用以下几种方式之一：
1、与原物业服务合同相同；
2、按照托底保障服务标准，即《住宅物业管理服务规范(DB31,0360)》中 的总要求和一级服务标准，物业费按照第三方评估价格为依据；
3、业主按临时物业服务协议的约定支付物业费。
发生前款约定情形的90天内，业委会应当根据本住宅小区业主大会议事 规则和本专项规约的约定，启动物业服务企业的选聘程序，落实本住宅小区 新的物业服务企业。
第三章 专项维修资金管理规约
为了规范高行馨苑住宅小区(以下简称本住宅小区)全体业主、使用人 在物业管理区域内专项维修资金的筹集、补建、再次筹集、补充、使用、审 价、审计、增值以及使用方案制定、费用承担、账目公布、账户管理等行为, 根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管 理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本住 宅小区专项维修资金管理规约。
规约一 专项维修资金使用
第一条 基本原则
本住宅小区业主、使用人应当遵守国家和本市专项维修资金使用、审价、 审计、增值以及使用方案制定、费用承担、账目公布、账户管理等方面的相 关规定以及本规约的约定。
第二条 账户管理
本住宅小区业主授权业委会代为与业主大会账户开立银行签订《业主大 会账户开立银行委托合同》.
本住宅小区委托代理记账机构的，授权业委会与代理记账机构断《业 主大会账户代理记账合同》。
第三条 资金使用一般原则
本住宅小区房屋设施设备、场地等共用部分的维修、更新、改造等需要 使用专项维修资金的，由物业服务企业制定维修、更新、改造等方案，经相 关业主同意后，由物业服务企业组织实施，费用按照下列约定承担并列支：
（一）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的 房屋建筑面积比例共同承担；
（二）全体共用部分的所需费用，由本物业管理区域内全体业主按照各自拥 有的房屋建筑面积比例共同承担。
（三）物业的共用部分属于人为损坏的，费用由责任人承担。
第四条 紧急维修资金使用特别原则
房屋设施设备、场地等共用部分存在以下安全隐患、影响正常使用或者 危及房屋安全、公共安全等紧急情况，应当采取应急防范措施，费用按规定 列支：
（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用，由街镇房屋管理部门出具整 改通知书的（二次供水设施已移交供水单位管理的，按相关规定执行）；
（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；
（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具 整改通知书的；
（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明 的；
（五）屋顶或外墙液漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出 具证明的；
（六）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的其他情形.
二述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后，制定后续维修、更 新方案，经业委会同意，并经具有相应资质的审价机构审核，由物业服务企 业组织实施，费用按规定列支；业委会不履职或无法正常运作，且己出现影 响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房管局组织代为维修，业 主大会账户开户银行将相应款项支付给区房管局。
第五条 直接授权金额的资金使用特别原则
（一）房屋及设施设备、场地等共用部分的维修、更新、改造费用低于5万/ 次（含）报业委委员会讨论通过并备案后，并在小区公告栏和相关楼株公示7 天，未超过规人员反对的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支;
（二）房屋及设施设备、场地等共用部分的维修、更新、改造费用高于5万/ 次（含），由物业服务企业制定维修、更新方案，报业委会同意，并同步报 送居民区党组织备案后，召开业主大会通过并公示10天，由物业服务企业组 织实施，费用按规定列支.
（三）公共收益的资金使用参照维修资金管理规约.
第六条 方案制定和实施
（一）方案的制订
物业服务企业编制或委托专业单位编制的方案应当包括工程项目名称、 实施范围、预算总金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、决算方式、 实施时间等内容，井提交业委会；
（二）方案的完善
业委会应当征求相关业主的意见，完善使用方案；
（三）方案的决定
业委会应当依据本专项规约第三条、第四条、第五条以及业主大会或业 主小组表决等程序依法依约作出决定，并在本住宅小区内公告；
（四）施工单位的落实
业委会代表业主大会、业主小组与物业服务企业、施工单位签订物业共 用部分维修、更新、改造的施工合同；
（五）工程项目的施工
物业服务企业按照决定的方案组织实施。工程项目施工完成后，物业服 务企业向业委会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用；
（六）施工费用的审核
业委会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告 和费用列支清单进行审核；符合本专项规约第七条资金审价范围的，还应当 经有资质的审价机构审价。审核通过或经审价后，向专户银行发出同意划转 专项维修资金通知，并将专项维修资金使用情况在本住宅小区内公告。
第七条 工程审价
除规定的5万元以上的工程项目应当经有资质的审价机构审价外，本住 宅小区有下列情形之一的，也需经有资质的审价机构审价后在专项维修资金 中列支：
（一）属于本约定第四条紧急维修类型的工程项目；
（二）工程项目拆分施工，但合并施工金额在5万元以上的；
（三）业主大会或者业主小组决定审价的；
（四）按照相关规定和有关标准应当审价的。 -
（五）业主委员会决定审价的；
（六）法律、法规中规定的其他应当审价的。
第八条 财务审计
业主大会账户的收支情况按下述方法进行审计，审计费用由全体业主承
担：
（一）年度财务审计
每年6月份之前，业委会应当委托审计机构对上年度进行审计；业委会逾期 未进行审计且经街镇督促仍未整改的，本住宅小区业主同意授权街镇委托审 计机构进行审计。
（二）换届财务审计
业委会换届改选小组成立之日起的60日内，由业委会换届改选小组委托 审计机构进行审计。
审计报告应当在本住宅小区显著位置公告不少于30日。
第九条账目公布
业委会或者委托的代理记账机构每年1月、7月向全体业主公布一次下列情况: （-）专项维修资金收入、支出和结存的金额；
（二）发生维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况；
（三）专项维修资金使用和管理的其他有关情况。
上述收支账目公布信息分别张贴于本住宅小区管理处、公告栏。
业主对收支账目有异议的，业委会应当自受理异议申请之日起的7日内接受 业主查询。
第十条 资金增值
本住宅小区业主授权业委会按照国家和本市的相关规定，结合本住宅小区 专项维修资金的金额、使用情况、房屋设施设备、场地等共用部分老旧程度, 综合考虑并确定本住宅小区专项维修资金存款中定期比例占和活期比例占。
第十四条 本规约中有关专业用语的含义
（一）街镇，是指本住宅小区所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府。
（二）居委会，是指本住宅小区所在地的居（村）民委员会。
（三）业委会，是指本住宅小区依法组建的业主委员会。
（四）区房管局，是指本住宅小区所在地的区房屋行政管理部门。
（五）审计机构是指本住宅小区业主大会账户开立银行合作的专业机构。
（六）审价机构是指本住宅小区业主大会账户开立银行合作的专业机构。
（七）全体共用部分，是指以下设施设备、场地：
1、物业服务企业用房、业主委员会用房、居委会用房、社区活动室、门卫室、 电话间、监控室、消控室、水泵房、非机动车车棚、垃圾箱房；
2、按规划配建的非机动车车库、共有绿化、道路、围墙、共有场地、水系景 观消防系统、安防系统、车辆管理系统、供排水系统、照明系统；
3、建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
4、其他依法归业主共有的设施设备；
（八）部分共用部分，是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主、使用人共同使 用的门厅、楼梯间、水泵间、强电间、电梯间、弱电间、电梯机房、走廊通 道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、门楼平台等部位； 供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、 避雷装置、消防器具、楼道电子门及门禁系统等设备归部分业主共有。以及 其他依法归部分业主共有的设施设备、场地；
规约二 专项维修资金筹集
第一条 专项维修资金筹集
本住宅小区业主、使用人应当遵守国家和本市专项维修资金筹集方面的 相关规定以及本规约的约定。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其 附属设施的维修资金的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的 业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第二条 专项维修资金再次筹集
专项维修资金余额不足首次筹集金额的30%时，按下列第1项方式再次 筹集。再次筹集后专项维修资金余额，不得低于首次筹集金额：
1、凭专项维修资金交款单，在规定时间内向业主大会账户开户银行一次性交 纳；
2、分次交纳，由物业服务企业代收，并在日内转入专项维修资金分户账内；
3、按元/平方米逐月交纳，由物业服务企业在收取物业费时予以代收，并在日 内转入专项维修资金分户账内；
4、法律法规规定的其他方式。
第三条 专项维修资金补充
（一）业主大会决定将部分全体公共收益用于补充专项维修资金的，每季度 末予以结算，次月底前补充入业主大会账户内的公共收益子账户，补充比例 为该季度全体公共收益总额的50%。入账的公共收益应优先满足业委会工作 经费、代理记账、年度审计、第三方评估等费用，结余部分可转入专项维修 资金分户账。
（二）专项维修资金经部分全体公共收益补充后,余额大于首期筹集金额30%, 但不足首期筹集金额50%时，按照下列第2项的方式进行补充： 1、按元/平方米逐月交纳补充；
2、凭维修资金交款单，在规定时间内向业主大会维修资金账户开户银行一次 性交纳；
（三）法律法规规定的其他方式。
第四条 矛盾纠纷调处
业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，本住宅小区业主同意授权业委 会依法提起诉讼。
专项维修资金筹集中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，由街镇、 居委会设立的人民调解委员会依法调解。
因客观原因未能选举产生业委会或业委会无法正常、规范化运作时，经 责令整改逾期未整改的，本住宅小区业主同意授权居委会代为履行业委会的 职责。
第五条 生效
本规约经业主大会决议依法通过。本规约自年 月 日业主大会会议
讨论通过之日起生效。
本规约未尽事项由业主大会依法补充，补充条款为本规约的组成部分。
第六条 本规约中有关专业用语的含义
（一）街镇，是指本住宅小区所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府。
（二）居委会，是指本住宅小区所在地的居（村）民委员会。
（三）业委会，是指本住宅小区依法组建的业主委员会。
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